株式会社ダイワ

BUILDING ＆ REAL ESTATE

建築・不動産

買う時売る時

不動産Q&A

買う時

購入活動について

マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか？
住みたい地域を決めます。その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、何に重点を置くかを決めます。
資金計画は堅実に計画しましょう。
借入金は無理なく返せる金額に設定し、ローンの借入先を決めます。
それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、各金融機関へ確認します。
頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか？
一般的には物件価格の10%∼20％程度必要になります。
購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。
住宅ローンにはどのようなものがあるのでしょうか？
民間金融機関が扱う住宅ローンや住宅金融支援機構が提供しているフラット35などがあります。
住宅ローンについてもっと知りたい方は、ぜひ当社にお問合せください。

売買契約について

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか？
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引士からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。
1.対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
  1. 登記簿に記載された事項
  2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  3. 私道の負担に関する事項
  4. 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  5. 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  6. 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  7. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  8. 石綿（アスベスト）使用調査の内容
  9. 耐震診断の内容
  10. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）
2.取引条件に関する事項
  1. 代金及び交換差金以外に授受される金額
  2. 契約の解除に関する事項
  3. 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  4. 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  5. 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  6. 金銭の貸借のあっせん
  7. 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  8. 割賦販売に係る事項
3.その他の事項
  1. 供託所に関する説明
4.区分所有建物（マンション）の場合
一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  1. 敷地に関する権利の種類及び内容
  2. 共用部分に関する規約等の定め
  3. 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  4. 専用使用権に関する規約等の定め
  5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  6. 計画修繕積立金等に関する事項
  7. 通常の管理費用の額
  8. 管理の委託先
  9. 建物の維持修繕の実施状況の記録
  10. その他
不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

その他

駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか？
道路距離80メートル毎に約1分と換算し、１分未満の端数は１分として切り上げて表示しています。
広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか？
1坪＝2畳（帖）≒3.3平米という関係になります。
○平米×0.3025＝○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。
間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか？
間取図で表示されている代表的な記号の意味は、下記のようになります。
L　→　リビング
D　→　ダイニング
K　→　キッチン
S　→　サービスルーム
P.S　→　パイプスペース
UB　→　ユニットバス
MB　→　メーターボックス
間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか？
「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。
これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。
広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。
坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか？
売買価格を物件の坪数（面積）で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
25,000,000円÷50平米＝500,000円（平米当り)
500,000円×3.3平米＝1,650,000円（坪当り）⇒坪単価

売る時

査定について

査定価格はどのように算出するのですか？
近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。
査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか？
売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

媒介契約について

売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか？
1.専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
2.専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
3.一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか？
かかりません。
仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

売却活動について

実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか？
新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、ホームページへも掲載します。
指定流通機構（レインズ）への物件登録を行います。
近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。
売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか？
広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。
実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか？
必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。
チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか？
原則は必要ありません。
ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。
売却する住戸に住みながら売却はできますか？
可能です。
中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。
買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか？
事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見学されます。
家を売却する際、どのような費用がかかるのですか？
具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
費用としてかかるもの
代表的なものとして、以下のような費用がかかります。
  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消費用
今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。
物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は営業担当者にご確認ください。
費用としてかかるもの
代表的なものとして、以下のような費用がかかります。
  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消費用
今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。
物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は営業担当者にご確認ください。
税金としてかかるもの
代表的なものとして、以下のような税金がかかります。
  1. 印紙税(国税)
    売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
    納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
  2. 登録免許税(国税)
    所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。
譲渡益に関わる税金
不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
  1. 所得税
  2. 住民税
家を売却する際に用意するものは何があるでしょうか？
主に以下のものがあります。
■登記済証もしくは登記識別情報
所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
■実印
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
■印鑑証明書
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
■固定資産税の納税通知書
固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
■住民票
現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
■土地測量図面
■建築確認済証及び検査済証
■管理規約・使用細則
総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
■ローン返済予定表
ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの
※物件種別等により異なりますのでご注意ください。
時間がかかって、結局売れないと困るのですが？
早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが、重要です。事前にご相談ください。

その他

広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか？
1坪＝2畳（帖）≒3.3平米という関係になります。
○平米×0.3025＝○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。
売買価格を物件の坪数（面積）で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50平米の場合だと下記のようになります。
25,000,000円÷50平米＝,500,000円（平米当り)
500,000円×3.3平米＝1,650,000円（坪当り）⇒坪単価
夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？
契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。
売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。